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回訪房價四小龍：想要紮根落戶在廈門 總是要買房的

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回訪房價四小龍|想要紮根落戶在廈門，總是要買房的

【編者的話】新的一年又一次在我們面前展開，房價仍然是很多普通人關心的話題。2017年那場被新華社稱為“史上最密集調控”是否已經讓房價降溫？2017年底，澎湃新聞重新走訪瞭多個城市，其中最主要的就是2016年因為房價快速上漲而引發全國關註的安徽省合肥市、福建省廈門市、江蘇省南京市和蘇州市，並稱“房價四小龍”。澎湃新聞發現，幾乎所有城市市場都已經開始趨於平穩，甚至於一度因為新盤低價開盤而引發的搶房熱也開始變得越來越罕見。2017年12月27日，在南京的一場土地出讓中，所有住宅土地成交全部沒有達到最高限價，部分甚至出現瞭價格腰斬。土地市場已經出現明顯的降溫，這似乎是一個信號。

澎湃新聞記者 劉暢

黑黑瘦瘦的90後林森（化名）是廈門一名房產銷售，傢在廈門火車站附近。每天早上8時20分，林森開車去集美區灌口鎮風景湖公園旁的招商萊頓小鎮售樓中心上班。走成功大道，上杏林大橋，轉安仁大道，40分鐘，即使是早高峰也足夠林森從廈門本島思明區到達島外瞭。“下班如果沒遇到高峰期，20分鐘就能到傢。”林森說。

招商萊頓小鎮2016年10月開盤，2018年底交房，戶型為73-113平方米的2房至4房，在售房源單價約2.9萬元。目前，隻剩尾盤的十幾二十套，多半是樓層不太理想或是戶型較大的房型。

2017年12月初，記者見到林森時，他正在為咨詢樓盤商鋪的一對夫妻做著介紹，店面單價約4萬元。這對夫妻是灌口鎮本地人，“實力不容小覷”是林森對他們的評價，“別看穿著普通，有兩輛寶馬瞭，還打算再去買一輛5系。”林森告訴澎湃新聞，來買樓盤的很多人是在島內工作的，不過都是在周末來看房。

廈門市下轄6個區，位於本島的是思明區（含鼓浪嶼）、湖裡區，外島海滄區、集美區、同安區和翔安區，4個區相連。廈門島內人口規模已趨於飽和，人口密度是島外人口的10倍多，人口向島外外溢大勢所趨。澎湃新聞 龍慧 制圖

根據廈門集美區政府的數據，2014年全年商品房成交1.12萬套，銷售面積129.74萬平方米，占全市銷售面積的42%以上，銷售套數和銷售面積連續四年位居各區榜首，廈門市以外、島內、島外其他區和本區購買者的比例分別為44%、18%、12%、26%。

廈門島內人口規模已趨於飽和，人口密度12823人/平方公裡（上海人口密度約3830人/平方公裡），是島外人口的10倍多，而島外地域面積廣闊，隨著重大功能性項目向島外新城配置，新城綜合功能不斷提升，承載力和吸引力都在顯著增強。盡管廈門樓市調控幾度收緊，樓市觀望情緒較濃，但在這一城鎮化進程中，無論是房地產商、銷售人員、中介經紀都無一不看好廈門樓市後期發展。

觀望情緒：政策是否有變

廈門市位於臺灣海峽西岸中部、福建省東南端，是福建省副省級城市、經濟特區，東南與大小金門和大擔島隔海相望，與漳州、泉州並稱廈漳泉閩南金三角經濟區。廈門市下轄6個區，位於本島的是思明區（含鼓浪嶼）、湖裡區，外島海滄區、集美區、同安區和翔安區，4個區相連。根據廈門市政府網站信息，2016年末，廈門全市土地面積1699.39平方公裡，總人口為392萬人，人口密度每平方公裡2306人。根據福建省2017年年鑒，廈門市人均生產總值（GDP）97282元，比省會城市福州市人均GDP82251元，多15000元。

具體看，廈門本島土地面積157.76平方公裡，島內每平方公裡有12823人，島內人口密度大大高於島外的1231人/平方公裡，約10.4倍。湖裡區和思明區人口規模都在百萬級別，島內人口規模趨於飽和狀態，人口外溢島外大勢所趨。記者走訪的島內多傢房產中介經紀都表示，島上的需求相對來說還油煙分離機是大於供給，沒有什麼新盤，基本是二手房市場，調控之下，市場觀望情緒較重，成交量不大。“這一年，島上二手房沒漲沒跌，大情況差不多。房價始終堅挺，畢竟好的資源還是稀缺，我們在金融危機時，價格都依然堅挺的。”一名丹廈房產中介門店經理說。

目前，因房子年代不同，島內二手房單價大多在5萬-8萬元之間。記者在廈門房地產聯合網上看到，位於思明南路上、2008年銷售的碧山臨海小區，一套急售的160平方米4房，單價約6.7萬元；同小區也有單價掛到近8萬元的。各個中介門店上張貼的房屋介紹，超千萬的房源不在少數。

“沒限購的時候，來廈門買房的人，北方南方的都有。”一名小學路上的鏈傢房產經紀看好後市的原因則是“限購或會放松”。他的依據是，2016年8月31日，廈門市國土資源和房產管理局公告自9月5日起，廈門執行住房限購政策，有效期至2017年12月31日。此前的2016年10月5日，2017年3月24日，以及2017年3月28日的幾次升級調控，都隻對實施日期進行瞭規定。“如果有新的規定，應該有風聲的，目前，我們都還沒接到新的通知。”他說，“如果有松動或是放開，對樓市都是刺激。”

記者致電廈門市國土資源和房產管理局詢問，被告知應詢問廈門不動產登記中心。而廈門不動產登記中心熱線服務人員對“2018年1月起是否有新的政策出臺”“沒有出臺新政的話，是否執行現有政策”等問題，均表示“不瞭解，還沒接到通知”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在經歷瞭“限購、限貸、限價、限售”等政策密集性管制後，廈門樓市漸趨平穩。但廈門樓市仍然存有一些問題，比如新房庫存規模明顯不足，島內和島外的房地產市場還存在很大的差異等。嚴躍進建議道，“廈門後續可以做幾點工作，比如說加強和周邊城市漳州、泉州的聯系，實現三個城市樓市調控政策的統一，進而有利於分流部分廈門的購房需求，又比如積極開發類似廈門集美等區域，強化舊區改造等，進而釋放更多的房源。”

如果想要紮根在廈門，總是要買房的

林森同樣充滿信心，“明年會慢慢好起來，長期看樓市，房價還是會上升的，現在是短期的調整”。2016年初，他從福建房企融信集團（融信中國控股有限公司，03301.HK）跳到以房地產為核心產業之一的國企招商局集團（招商局蛇口工業區控股股份有限公司，001979.SZ）。“融信在廈門的盤不多瞭，要去其他城市，我不想離開廈門。”他這樣解釋跳槽原因。

此時，萊頓小鎮銷售中心休息區的一張桌子上，銷售人員正和一名購房者簽約。購房者吳女士，33歲，是附近國企金龍客車的員工，趁午休時間過來簽約。她是隨著丈夫任職集美一所中學而來的，並非廈門本地人，兩人月收入2萬多元。此次他們購買的是一套93平方米的3房，是首套房。此前，他們在附近租住的一套3房，月租金2300元。

位於廈門集美區北部灌口鎮的招商萊頓小鎮樓盤，目前尾盤在售，預計2018年底交房。 澎湃新聞記者 劉暢 圖

根據廈門現行的購房政策，擁有2套及以上住房的本市戶籍居民傢庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民傢庭；無法提供購房之日前4年內在廈門逐月連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民傢庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。此外，廈門戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；通過贈與方式轉讓住房後，再次購買住房需滿3年；新購住房，需取得產權證後滿2年方可上市交易。如果想要在廈門落戶，除瞭持有廈門市《暫住證》或《居住證》連續至少滿5年（島內需滿8年，島外需滿5年）等條件，還必須擁有房屋所有權證的住所。

“如果想要落戶，紮根在廈門，總是要買房的。投資的話，氣候、地理位置、旅遊資源，廈門也很不錯。”林森說，來灌口買房的人，年齡在30歲-45歲的居多，有點積蓄的剛需，收入還月供也不是問題。早幾年有錢的投資客也有，泉州漳州做生意的人很多。“我有一個泉州的客戶，在廈門交瞭2年多社保，之前還有些猶豫的，出政策前聽到社保要繳滿3年，晚上11點多來找我們簽約。”

根據廈門統計局數據，2016年廈門全市五成以上常住人口戶口登記地為其他地市，人戶分離現象普遍存在，流入人口規模龐大。各區流入人口所占比重由高到低依次是：湖裡區65.3%，集美區63.7%，思明區49.2%，海滄區46.6%，同安區39.1%，翔安區34.9%。從流入人口在廈門居住時間來看，居住半年至一年的占14.8%，其中翔安區比重最高，為29.7%；兩至四年的占35.3%，其中翔安區比重最高，為46.8%；五年及以上的占49.9%，其中思明區比重最高，為57.7%。

記者到達廈門時在機場乘坐的出租車，司機來自河南，他2005年來到廈門，老婆孩子也都過來瞭，2013年他買房子安傢在翔安區隧道口不遠的小區，9000多元/平方米，現在已經3萬多元瞭。他邊回憶邊說，“我現在勤快點，一個月七八千元總是有的。在廈門開出租車的，一大半都是河南老鄉。”不過，司機的戶口並沒有落在廈門，“戶口過來，老傢的地就沒瞭。”他說。

地價重回“2”時代

2017年12月1日，融僑集團股份有限公司以17.1億元競得集美灌口J2017P01地塊，樓面價25147元/平方米。與這塊地相距2.5公裡處，是去年一時刷新瞭廈門單價紀錄的集美灌口J2016P01地塊。

在2016年樓市瘋狂的下半場，8月26日，廈門本土房企禹洲地產股份有限公司（禹洲地產，01628.HK）以溢價率183%，總價28億元拿下後者，樓面價32825元/平方米。該地塊與廈門一中集美分校（灌口中學）、廈門醫學院新校區一街之隔，周邊還有龍湖嘉譽、聯發欣悅灣等項目。

這意味著一年多時間，土地價格下降瞭7000元/平方米，集美土地價格從“3”時代回到“2”時代。

記者從萊頓小鎮步行2.5公裡到達禹洲地塊看到，施工已經進場工作，與灌口中學相隔的馬路沒有路牌，通往安仁大道的最後200米還沒有通車；周邊項目基本都建築封頂，有的還在施工，有的商鋪已經招商。根據統計，2016年廈門島外誕生的11個高價地項目，隻有2個項目開盤，很多都處於施工進場的階段靜電機保養。

2016年8月一時刷新廈門單價紀錄的集美區一地塊，一年多過去瞭，剛剛施工進場。 澎湃新聞記者 劉暢 圖

林森仍然堅信房價不會隨著地價回落。“項目產品不一樣的。而且，買房的人對房價的接受是一個過程，思想是會被慢慢影響的。”

林森告訴記者，去年，萊頓小鎮開盤前，周邊安置房、拆遷房單價在1.1萬元左右，大傢對萊頓小鎮的預期頂多單價1.5萬元。結果一開盤2.6萬元，一開始100套賣30套就不錯瞭，現在周邊二手房單價也賣到2萬多元瞭。

“有人來，就需要住房子”

最讓林森篤定的是集美區和其他幾個區的規劃。根據集美區政府官網，集美區是著名臺商投資區、僑鄉和風景旅遊區，地處廈門行政區域幾何中心，轄區總面積276平方公裡，已建成78平方公裡，實有人口約94萬人，下轄集美、杏林、僑英、杏濱4個街道和灌口、後溪2鎮。除瞭集灌工業區，集美區的集美新城建設有杏林灣商務營運中心、軟件園三期、廈門北站；此外還有馬鑾新城、前場鐵路大型貨場、集美物流園。與海滄、翔安、同安相比，集美交通優勢巨大。從島內到集美有杏林大橋、廈門大橋、集美大橋。2017年12月31日正式靜電油煙處理機運營的地鐵1號線，從思明區離輪渡碼頭不遠的鎮海路站一直到集美區的廈門北站；規劃中的地鐵4號線可從後溪直接通到翔安機場。

在集美新城，記者在工作日下午坐車從集美大學到軟件園三期，路過華僑大學、杏林灣商務中心、蓮花新城。兩所大學周邊人氣較旺，杏林灣商務中心和蓮花新城的工作生活的氛圍還較為冷清。但在等車的過程中，有許多剛去軟件園面試出來的大學生討論著年前還是年後上班。蓮花新城二手房（毛坯）在中介網上的掛牌價從3.2萬元到近4萬元的都有。

一名蓮花新城附近的丹廈中介經紀介紹說，蓮花新城一期2013年交房，當時單價9000元左右，三期2016年交房，單價已經近2萬元，二三期的投資客較多。“二手房大多數都是毛坯，上周（2017年11月27日-12月1日）剛成交的一套89平方米的小三房，330萬元。旁邊在建的蓮花國際都是150平方米以上的大戶型，開盤總是3.7萬元朝上瞭。”他說，“這裡可以說是集美新城的中心瞭，附近還規劃有步行街呢。”

廈門集美新城核心區的蓮花新城樓盤，人流稀少，辦公商業都尚未興旺，在售二手房基本為毛坯房。 澎湃新聞記者 劉暢 圖

在島外4個區中，海滄區發展較為成熟，目前在售的項目已經較少，均價在3.8萬元/平方米，中國福建自貿區廈門園區就位於海滄大橋在島內的一側。翔安區南部新城定位則是廈門市城市副中心。在建廈門新機場翔安國際機場計劃2018年建成，2020年投入使用，定位為東南沿海地區重要的門戶樞紐機場和國際貨運口岸機場。按照新規劃，在產城融合的背景下，重大設施及配套的產業項目將帶來大量居住、產業人口。2020年翔安人口有望從現在32萬人增長到75萬人。

“有人來，就需要住房子吧。”林森說。還是單身的他休息時會參加教會活動，周末一次，平時一次。偶爾會練練拳擊，也會和夥伴去探望養老院的老人傢。這一天晚上，林森和他的夥伴在為教會的聚會以及即將到來的聖誕節排練節目，他負責彈奏貝斯、電吉他等樂器。

而他和父母同住的房子，是在廈門火車站擴建時，拆遷改善的。

隨著廈門人口不斷增多，建於上世紀80年代的廈門火車站，接待人數嚴重不足。2011年-2015年，廈門火車站封閉，進行改擴建工程。

至於林森打算什麼時候買房呢？他說不急，但還是要有一套自己的房子，隻是“島內誰還買得起呢？”

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